Cualquier promotor o autopromotor en el mundo de la edificación, lo primero a lo que debe atender con especial cuidado es a la elección del terreno que se va a comprar. Para conocer si un solar resulta válido o no para aquello que se quiere hacer, es necesario tener un primer contacto con la normativa urbanística que ha de aplicarse sobre él, ya que determina por completo las posibilidades de la parcela.

ÍNDICE DE CONTENIDO

  • Introducción
  • Edificabilidad
  • Altura Máxima
  • Ocupación
  • Retranqueos
  • Fondo Edificable

INTRODUCCIÓN

A modo de resumen, deben conocerse 5 parámetros fundamentales, los cuales deberán estar definidos en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio en el que se ubique el terreno. Con estos datos, ya tendrás un primer contacto con la normativa urbanística que te ayudará a elegir parcela.

EDIFICABILIDAD

Este dato nos aporta una información muy valiosa, y es la de cuántos metros cuadrados es posible construir en ese solar. Normalmente este valor depende directamente de la calificación que el PGOU le otorgue, así como de su superficie o incluso del ancho de la calle a la que da frente. 

Al final, con estos datos, obtenemos el coeficiente de edificabilidad que tiene la parcela en cuestión. Cuanto mayor sea, más metros cuadrados se podrá construir.

ALTURA MÁXIMA

Este parámetro del PGOU determina la altura máxima que puede tener el volumen edificatorio que va a proponerse, medido desde la rasante hasta la cornisa. Normalmente no se tienen en cuenta elementos como chimeneas o instalaciones. Si la cubierta es inclinada, lo importante es que esta cumpla la altura máxima permitida en su encuentro con la fachada. 

Si no se indica en la normativa, este valor determina el número de plantas que pueden construirse.

OCUPACIÓN

La ocupación es también un parámetro clave. Define la cantidad de parcela que se puede ocupar en planta. Es decir, una vez conocidos los metros cuadrados de edificabilidad, este valor determina en cierta medida cómo han de distribuirse

Un ejemplo común, sería un caso en el que la normativa definiese una ocupación del 100% de la parcela en plantas bajo rasante (sótanos y semisótanos), el 75% en planta baja, y el 50% en plantas alzadas, aunque estos valores pueden variar sustancialmente según las zonas.

RETRANQUEOS 

Los retranqueos son las distanciasa las que como mínimo debe ubicarse el volumen edificatorio respecto a los linderos de la parcela, haciendo distinción normalmente entre el frente de la parcela (zona de acceso desde la calle), y los linderos con el resto de parcelas colindantes. Define el “área de movimiento” de los metros cuadrados edificables. 

Normalmente, en la ciudad consolidada no existen este tipo de limitaciones y la edificación puede pegarse totalmente al frente de fachada y las medianeras de los edificios colindantes.

FONDO EDIFICABLE

El fondo edificable es el fondo máximo respecto a línea de fachada y paralelo a esta que puede ser ocupado por la construcción sobre rasante

Es habitual sobre todo en manzanas urbanas donde el PGOU determina un mismo fondo para todas las parcelas que la conforman, de tal modo que se genere un patio de manzana uniforme y no irregular.

Al hilo del concepto de Fondo Edificable, también existe el de fondo mínimo, es decir, la profundidad hasta la que al menos debe llegar la edificación respecto al frente de fachada.

Toda esta información varía sustancialmente dependiendo del lugar en el que se esté interesados en construir, pero es suficiente para que un promotor o autopromotor pueda hacerse una idea de las posibilidades de una solar en concreto. 

No obstante, lo mejor es acudir a un arquitecto que realice es estudio pormenorizado de cada caso o consultar directamente en el Ayuntamiento.

Esta entrada se ha publicado en colaboración con PBS Arquitectura, nuestro estudio asociado en la península.